做物流園區(qū)的企業(yè)玩輕資產(chǎn)并不罕見,但在國內(nèi)這種模式的個案還是少有。
1月8日,深圳國際控股有限公司對外宣布,將與深圳冠懋房地產(chǎn)集團有限公司就深國際康淮現(xiàn)代城市物流港項目進行合作。根據(jù)意向,雙方將共同出資成立合資公司,并向原有地主冠懋集團另一全資附屬公司承租此項目地塊,以進行康淮項目的業(yè)務經(jīng)營,項目租賃期限為20年??祷错椖繉⒂晒陧瘓F全資建設,預計于2017年中落成并投入使用。
資料顯示,康淮項目位于深圳市龍華新區(qū),項目占地面積3.8萬平方米,總建筑面積約14.3萬平方米。
租地物流園
按深圳國際規(guī)劃,未來該項目將建設為立足深圳、聯(lián)通全國的快遞分撥中心、城市配送中心、電商服務基地,提供物流分撥、電商辦公商務配套、交易及展示中心、倉儲、其他綜合配套等多功能的現(xiàn)代城市物流港。
對于此次合作,深圳國際總裁李景奇表示,康淮項目是深圳國際在物流園區(qū)項目輕資產(chǎn)化的一次嘗試,開創(chuàng)了集團物流園區(qū)業(yè)務新商業(yè)模式,并藉此新的盈利模式提高物流業(yè)務對集團的貢獻。
同時,發(fā)掘新的物流項目可擴大該集團物流板塊的運營資源,擴充深圳國際物流業(yè)務本身可持續(xù)發(fā)展的整體實力。
對于深圳國際的輕資產(chǎn)嘗試,分析認為,物流地產(chǎn)對運營的要求較高,無論是從物流行業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)鏈還是服務企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈看,都要求運營商能夠有足夠的資源進行嫁接。
同時,物流園區(qū)的投資開發(fā)和運營,往往呈現(xiàn)出前期投資規(guī)模大、資金占用周期長、投資回收期限長的特性。
由于資金短缺,加上物流園區(qū)項目一般規(guī)模較大,因此大部分物流園區(qū)項目都是進行分期開發(fā)。但對于十分重視自身財務安全的企業(yè),選擇與資金實力雄厚的外資基金合作可以在前期規(guī)避這些問題。
不過,相比吸納基金實現(xiàn)物流園區(qū)的退出,深圳國際則是想通過租地方式嘗試輕資產(chǎn)。
但分析認為,該運營模式缺乏可借鑒的成功經(jīng)驗,因此是否可行仍需摸索。
輕資產(chǎn)"標桿"
對于物流園區(qū)運營商深圳國際而言,通過承租方式獲取項目也屬首次。
據(jù)了解,深圳國際旗下已運營多個物流園區(qū),2014年就簽約了5個城市綜合物流項目,分布在無錫、天津、沈陽、石家莊和武漢。
其中,沈陽的城市綜合物流項目于2014年8月底開工,預計2015年年底一期建成。在重慶、成都、西安、鄭州、大連、南昌、長沙、合肥等地的多個項目均在洽談中。按照深圳國際的發(fā)展計劃,將在5年內(nèi)完成全國戰(zhàn)略布局。
值得一提的是,在物流園區(qū)輕資產(chǎn)運營方面,萬科的"學習對象"普洛斯在這方面表現(xiàn)較為成功,但主要是通過基金模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)退出及擴張。
普洛斯于1999年成立了第一只基金,從19位機構投資人處募集了10億歐元。2000年,普洛斯又發(fā)起了3只私募基金,到2008年時,旗下基金總數(shù)達17只,目前仍保有15只基金。
基金主要用于收購普洛斯手中成熟的物流園區(qū)項目。收購后,普洛斯不再直接控股這些物業(yè),而是負責物業(yè)的長期運營并收取適當管理費用,同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人,獲取業(yè)績提成。
最終,普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動了200億美元的基金資產(chǎn),使實際控制資產(chǎn)規(guī)模達到350億美元,表內(nèi)資產(chǎn)年均增速僅為14%,顯著低于實際控制資產(chǎn)的增長。